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北京城郊超大盘的创意规划思考

北京城郊超大盘的创意规划思考

本文摘要:近年来,预示着大大减缓的城市化进程,城郊大盘研发概念开始受到市场注目。只不过,从市场发展历史来看,大盘研发的实践中早在90年初已初露头脚,其中以广州城外的华南板块为代表,还包括祈福新村、星河湾等楼盘。随后一段时间,在上海、天津等地也经常出现了大盘研发的现象。笔者指出,这些大盘尚属1.0版,它的研发规模较为受限,物业类型单一。 而在将要来临的大盘2.0版时代,研发规模将上一个新台阶,研发的物业类型也将呈现出多元化。

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近年来,预示着大大减缓的城市化进程,城郊大盘研发概念开始受到市场注目。只不过,从市场发展历史来看,大盘研发的实践中早在90年初已初露头脚,其中以广州城外的华南板块为代表,还包括祈福新村、星河湾等楼盘。随后一段时间,在上海、天津等地也经常出现了大盘研发的现象。笔者指出,这些大盘尚属1.0版,它的研发规模较为受限,物业类型单一。

而在将要来临的大盘2.0版时代,研发规模将上一个新台阶,研发的物业类型也将呈现出多元化。  在大盘研发2.0时代,鉴于研发规模之大和物业类型之全,整个项目的运作要维持比较统一的主题,合理的规划设计沦为关系整个项目胜败的关键因素之一。

那么如何针对大而全的城郊地产超级大盘展开规划,沦为专业规划人员必须面临的新课题。  作为京津新城的规划设计参与者,五通国际(5+1WerkhartInternational)在实践中的基础上展开了大力的思维与探寻,对超级地产大盘的规划模式展开了总结。

以下主要以京津新城的规划为事例,笔者明确提出一些现实不切实际的经验,期望能对同行业者和涉及市场参与者有所裨益。  经验之一:区域经济与地理区位的综合研判  超级大盘的前期定位对于整个规划过程的总体指导作用是至关重要的。其定位在相当大程度上就要求于对区域经济与地理区位的钻研和辨别。

对于很多的规划设计人员来说,往往更容易忽略这一点。  经过二十多年的快速增长,中国经济处在谋求新的增长点的巨变时期。

在过去的二十多年中,珠三角和长三角沦为驱动国内经济发展的双架马车,并且构成了一定的区域协同效应。在未来的经济发展之路上,环渤海经济圈开始以经济快速增长第三极的面貌为中央政府所注目。

作为环渤海经济圈的重点城市天津面对前所未有的发展机遇。  京津新城的规划之初,意味着就是指充份挖出当地地热资源的角度抵达,建设一个温泉渡假的旅游地产。在当时,这样的定位无可厚非。

然而,如果将天津宝坻放到环渤海经济圈的角度,毫无疑问这样的规划并不具备适当的战略优势。无法对战略优势展开及时做到,规划设计就丧失了前瞻性,同时也将丧失发展的生命线。

  与此同时,北京和天津的城市融合趋势开始显出。处在北京和天津之间的一个区位,宝坻的新城项目定位大自然无法瓦解这一趋势。北京渐渐淡化经济中心功能,重点特别强调文化和服务,这样的定位为周边城市的经济发展留给了余地,特别是在是为以第二产业为经济重点的天津的发展获取了充分发挥的空间。

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而宝坻距离北京大约100公里,距离天津大约50公里,如何融合京津两地的优势,应当沦为定位的首要问题。  基于对区域经济和地理区位的综合考虑到,宝坻的京津新城定位渐渐深化具体,即与天津的工业化城市特点互相调补,获取生活和服务设施;同时与北京的文化休闲娱乐特点互为融合,获取较为高档的生活休闲度假设施。

这种自上而下的定位保证了规划的战略前提。  经验之二:城的规模和市的功能结合  对于城郊大盘,来说如何从城市设计的角度来展开规划,是一个大自然的自由选择。但是,如何在靠近中心城市的郊区来设计一个城市,必须解决问题的一个最重要问题就是防止使其沦为一般来说意义上的睡城。

  非常简单的说道,五通国际使用的解决办法就是在给项目彰显城的规模的同时,更加要特别强调彰显其市的功能,使其维持城市维系所必须的生命活力。在城市规划过程中,往往必须解决问题六个空间问题,还包括居住于空间、购物空间、休闲娱乐娱乐空间、教育空间、医疗保健空间、工作低收入空间等。

这些空间的合理布局,方能构成一个有机城市。五通国际对整个京津新城项目的规划也正是基于类似于的思维逻辑,对新城用地展开五大板块的区分,夹杂了以上六大空间功能。  经验之三:优势资源的统合再生和充份渗入  在超级大盘的研发过程中,对当地优势自然资源的合理利用和充份挖出是十分最重要的。

在京津新城的规划设计中,五通国际考虑到了宝坻的地热温泉资源,并将这一优势资源主题秉持渗透到整个京津新城的规划设计全程。  在京津新城项目的定位之初,地热温泉资源是立项的最重要基础,可见这一资源对于项目的独有地位。如何利用这一优势资源,应当沦为规划的点睛之笔。

五通国际在规划设计时,主要从三个方面对优势资源展开统合利用:  其一,营造全局大景观。五通国际在规划设计中,大力引进温泉水资源,首创了170万平方米的水景面积,使得周围建筑群体与水系相距交叠,人与自然有机地融为一体,构成典雅的居住于环境,提高了地产价值。

  其二,布局高档旅游设施。鉴于当地温泉水的优良品质,引进高档旅游设施,可以减少旅游吸引力,对京津新城生活休闲娱乐氛围的构成具备大力的促进作用。

  其三,构筑城外合式交通骨架。在规划设计过程中,水资源对各个板块和有所不同档次的住宅小区的拆分建构了京津新城的围合式交通骨架。

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这样一方面让有所不同类型的建筑在有所不同角度都可以充份享用水景资源,为微观水景的再生获取便捷;另一方面,水路城外合式交通确保了高档住宅的比较私密性,为建筑产品的设计获取了较好的环境空间。  经验之四:交通的组织形式统一化与建筑产品多元化  在大盘规划中,交通和建筑形态是整个大盘的具体内容。虽然在规划阶段不用吹毛求疵般精细,但是总体原则的做到至关重要。

  京津新城的的规划设计思想主要反映了统一性的特点。于是以如前所述,水资源的引进,构筑了京津新城的围合式交通骨架。而这种城外合式的交通在整个新城的规划中获得体现。

以片区拆分道路为事例,它们的环形的组织形式月水路大围通的微观版。采行这种环形城外合式的统一交通的组织形式,主要有两方面的考虑到:其一,这样的规划设计可以尽量减少区域内各个组团在交通区位上的差异;其二,环形拆分的各个板块和各板块内的子区域,便于建设者对项目的分期滑动研发掌控。  当然,在与外部交通的相连上,规划设计要点主要反映在减少项目出入口与周边交通路线的联系上。在这方面,可以采行的一些不切实际措施还包括重点改建了项目主要出入口的道路宽度、减少道路标识物、引进环线交通概念等,从而将原先的路经交通改建为目的地交通,大大提高了项目交通的便捷度。

  与交通的组织形式有所不同,大盘规划中的建筑产品呈现出多元化,是一个引人注目特点。这主要可以从两个方面来解读。

首先是物业类型的多元化。在京津新城这样的超级大盘,温泉度假村、酒店、商业、别墅和高档住宅都产于在一个相当大的区域面积当中。

不过这种多元化是新城项目的规模所要求,但是作为专业规划人员,其任务就是将这些物业需要较好的统一到一个思想之下。五通国际对京津新城的有所不同研发物业确认主题思想时,由新城的总体定位衍生出来的高档休闲娱乐主题沦为合乎逻辑的结论运用。另一方面,即使是同一物业类型,其明确产品设计也反映出有多元化。

以京津新城的别墅产品为事例,在发售独栋、双拼等多种户型之外,还针对高端客户的个性化市场需求,展开自定义简化的别墅设计。这就拒绝在规划时尚存一定余地,为后面的建筑设计展开铺垫。这种规划的从头至尾毫无疑问为整体规划获取了灵活性和包容性。

  总而言之,城郊大盘研发早已从1.0版向2.0版升级。面临市场的变化,专业的规划人员应当从更高、改版的角度来做到项目定位,从而确认大盘的规划设计思想,同时也要特别强调在加深、更加精细的层次对总体规划思想展开演绎。归根到底,构建土地全面升级才是规划的仅次于价值所在。也许,以上的经验需要为市场获取一些灵感,这将是笔者所乐意看见的。

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